區(qū)域綜合開發(fā)，實踐中又稱片區(qū)綜合開發(fā)、城鎮(zhèn)綜合開發(fā)。區(qū)域綜合開發(fā)在我國現(xiàn)行的法規(guī)政策中尚無統(tǒng)一和明確的定義，一般是指在符合國家及地方規(guī)劃的前提下、對具有一定規(guī)模、相對成片的區(qū)域進行系統(tǒng)性改造、投資、建設、運營和維護。關鍵內容通常包括戰(zhàn)略定位、規(guī)劃設計、土地一級開發(fā)、基建公服建設、產(chǎn)業(yè)和內容導入、運營管理等，常見形式包括舊城改造、工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)、旅游綜合體等。本文對區(qū)域綜合開發(fā)在不同階段下的形式和特點進行總結歸納，梳理區(qū)域性綜合開發(fā)項目的現(xiàn)狀、92號文的對綜合開發(fā)項目帶來的困境、區(qū)域性綜合開發(fā)項目的主流模式、三種開發(fā)類型的區(qū)別與流程、片區(qū)開發(fā)的十種融資方式，為參與片區(qū)開發(fā)的各類主體提供參考和借鑒。
一、區(qū)域性綜合開發(fā)項目的現(xiàn)狀
（一）基本概念
區(qū)域性綜合開發(fā)項目（以下簡稱“綜合開發(fā)項目”），實踐中也稱片區(qū)綜合開發(fā)或園區(qū)綜合開發(fā)項目，在我國目前的法規(guī)政策中對其尚無明確的定義，一般來講，是指在符合國家及地方規(guī)劃的前提下對成片區(qū)域進行系統(tǒng)性地改造、建設、運營和維護的行為，通常會包括土地一級開發(fā)、配套基礎設施和公共服務設施的建設運營，以及相關的產(chǎn)業(yè)導入服務等內容。從PPP項目角度看，財政部PPP綜合信息平臺將項目劃分為19個一級行業(yè)，其中“城鎮(zhèn)綜合開發(fā)”類項目基本上可以理解為即以PPP模式實施的綜合開發(fā)項目，其下包括園區(qū)開發(fā)、城鎮(zhèn)化建設、土地儲備、廠房建設和其他5個二級分類。
（二）綜合開發(fā)項目的常見實施模式
此類項目的傳統(tǒng)實施模式，主要包含以下幾種：一是最早的政府直接投資建設開發(fā)的模式，即政府直接作為投資主體進行區(qū)域的建設開發(fā)，資金來源主要以財政性資金為主；第二種是在政企開發(fā)的改革趨勢下，由平臺公司作為投融資主體的模式，其資金來源主要是財政性資金+債務性融資，但債務性資金的還本付息仍然依靠政府補貼；第三種是完全市場化的操作模式，由企業(yè)享有土地溢價分成或通過一二級聯(lián)動開發(fā)取得收益，政府投入較少，但隨著政策的收緊，該模式已基本陷入瓶頸。近幾年來，隨著PPP模式的興起，社會資本通過PPP方式參與區(qū)域性綜合開發(fā)已成為一個創(chuàng)新。
二、92號文的對綜合開發(fā)項目帶來的困境
2017年11月份，財政部發(fā)布了《關于規(guī)范政府和社會資本合作（PPP）綜合信息平臺項目庫管理的通知》（財辦金〔2017〕92號，以下簡稱“92號文”），明確指出新簽約項目不得從政府性基金中安排項目運營補貼，直接切斷區(qū)域綜合開發(fā)的主要回報來源，造成如今區(qū)域綜合開發(fā)缺少合規(guī)政策出口的困境。
提出為規(guī)范PPP項目運作，遏制隱性債務風險增量，一方面要嚴格新項目入庫標準，另一方面要集中清理不合規(guī)的已入庫項目，并對各類不合規(guī)情形作了詳細的列舉，勘稱近幾年PPP大規(guī)模推廣以來國家層面所出臺的最全面、最詳細的負面清單。從92號文的具體規(guī)定來看，與后續(xù)綜合開發(fā)PPP項目的實施特別相關的主要是以下幾個方面的問題：
（一）純政府付費類的綜合開發(fā)項目將會受限
92號文指出，要“優(yōu)先支持存量項目，審慎開展政府付費類項目”，而對于綜合開發(fā)項目而言，按照過去此類項目常見的運作模式，其建設范圍主要以征地拆遷、配套基礎設施和公共服務設施新建為主；從回報機制來看，此類項目投資規(guī)模巨大，且自身的經(jīng)營性收益來源較少，項目公司或社會資本主要通過政府付費收回投資成本及合理收益，容易對地方財政造成巨大的壓力。另外，從國內現(xiàn)行的政策傳導機制和行政管理體系來看，地方政府為規(guī)避行政風險，往往會對國家政策進行過度解讀和執(zhí)行，盡管92號文規(guī)定使用的是“審慎開展”的表述，不排除地方實操層面將之異化為“禁止開展”的可能性。
（二）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、招商引資項目等內容不得納入PPP合作范圍
根據(jù)92號文規(guī)定，對于“不屬于公共服務領域，政府不負有提供義務的，如商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、招商引資項目等”的項目，不得入庫。在過去的一些綜合開發(fā)PPP項目實踐中，不乏一二級聯(lián)動，將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、招商引資等不屬于公共服務領域的內容納入PPP范圍的做法，在92號文出臺之后此類項目顯然將會被列入禁止入庫的范圍。
其實，這條規(guī)定并非92號文的新要求，而是國家層面一直在強調的紅線，即政府和社會資本合作的范圍只能是政府負有提供義務的基礎設施和公共服務領域，例如早在《國務院辦公廳關于政府向社會力量購買服務的指導意見》（國辦發(fā)〔2013〕96號）中就指出，“對應當由政府直接提供、不適合社會力量承擔的公共服務，以及不屬于政府職責范圍的服務項目，政府不得向社會力量購買”，另外，在《關于在公共服務領域深入推進政府和社會資本合作工作的通知》（財金[2016]90號）中也規(guī)定：“要嚴格區(qū)分公共服務項目和產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目，在能源、交通運輸、市政工程、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水利、環(huán)境保護、保障性安居工程、醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老、教育、科技、文化、體育、旅游等公共服務領域深化PPP改革工作”。
（三）前期準備工作不到位的項目不得入庫
92號文規(guī)定，對于“新建、改擴建項目未按規(guī)定履行相關立項審批手續(xù)的”項目不得入庫，根據(jù)財政部PPP綜合信息平臺的實際運行管理流程來看，首先，上述“不得入庫”指的主要是“管理庫”而不是“儲備庫”；其次，上述的“立項審批手續(xù)”是指要完成項目的可行性研究報告/資金申請報告或申請核準項目的報告，并取得相關主管部門的批復。
從綜合開發(fā)項目的特點來看，其項目合作范圍復雜，子項目數(shù)量眾多，建設周期較長，通常需要分期進行開發(fā)，無論在建設內容、規(guī)模、投資額上都有較大的不確定性，另外常常還會涉及區(qū)域的相關規(guī)劃調整，需要引入具備產(chǎn)業(yè)規(guī)劃能力的社會資本參與項目的策劃與設計，因此沒辦法像單體項目一樣，在社會資本招選之前就完成項目立項、可行性研究、初步設計等前期工作。因此，按照此類項目過去的做法，往往是在社會資本招選完成之后再進行具體的項目立項審批手續(xù)，或者先將整個項目做一個粗略的大立項，在涉及具體子項目的時候再分別進行深入的可研和設計工作，但無論是哪種做法，按照92號文的規(guī)定，其前期準備工作實際上并不到位，因此，預計在未來綜合開發(fā)PPP項目的推進中，需要更加注重項目的前期規(guī)劃、立項等工作的開展，確保PPP實施流程與投資項目審批監(jiān)管流程的有序銜接。
（四）綜合開發(fā)項目的兩評論證應當符合相關規(guī)定
根據(jù)92號文規(guī)定，未通過物有所值評價和財政承受能力論證的的新項目不得入庫，未按規(guī)定開展“兩個論證”的已入庫項目，包括雖已開展物有所值評價和財政承受能力論證，但評價方法和程序不符合規(guī)定的情形，將面臨被清退出庫的風險。
如前所述，在過去的綜合開發(fā)類PPP項目中，由于前期準備工作成熟度不夠，往往項目邊界條件相對模糊，建設內容、規(guī)模、投資額等均具有不確定性，這也給PPP項目實施方案編制過程中的經(jīng)濟測算以及兩評中的定量分析帶來了較大困難，從而導致兩評流于形式，不能準確地預測項目實際的投入成本和產(chǎn)出效益，在以政府付費作為主要收入來源的項目回報機制安排下，將會導致政府財政支出責任存在超支風險，最終影響項目的實際可實施性。這也是92號文為何反復強調兩評合規(guī)性的重要原因。
（五）以債務性資金充當資本金的項目存在不合規(guī)風險
另外，92號文還將“違反相關法律和政策規(guī)定，未按時足額繳納項目資本金、以債務性資金充當資本金或由第三方代持社會資本方股份的”重點作為判斷不合規(guī)的標準之一。在此規(guī)定下，過去PPP項目中常見的通過“小股大債”、“股東借款”等通過債務性資金解決項目資本金來源的方式未來已無法再簡單復制。但實踐我們更為關注的是下述幾個細節(jié)問題：
1、社會資本通過債務性融資方式取得的資金作為其資本金投入項目公司是否合規(guī)？
筆者認為，92號文中所指的“以債務性資金充當資本金”僅限于以項目公司作為融資主體取得的債務性資金。對于社會資本股東通過債務性融資方式合法取得的資金，作為其權益性出資投入到項目公司后，盡管對社會資本屬于債務性資金，但對項目公司而言，該部分資金是非債務性資金，并不屬于92號文所限制的不合規(guī)情形。在《國務院關于固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制度的通知》（國發(fā)[1996] 35號）中，也規(guī)定了：“投資者按照國家規(guī)定從資金市場上籌措的資金”可以作為該投資者（相當于社會資本股東）所投資的項目法人（相當于PPP項目公司）的資本金來源。
2、綜合開發(fā)項目的最低資本金比例要求應當設置為多少？
國發(fā)[1996] 35號及后續(xù)國務院關于調整項目資本金比例的一系列文件中，明確項目資本金最低比例要求的行業(yè)包括交通運輸、煤炭、鋼鐵、郵電、化肥、電力、機電、建材、化工、石油加工、有色、輕工、紡織、商貿(mào)等，并未明確規(guī)定綜合開發(fā)項目的最低資本金比例要求。這是由于綜合開發(fā)項目自身的復雜性，難以被簡單歸類到上述某個單體行業(yè)中，因此實際上政策層面對于此類項目的資本金比例并沒有明確要求，項目實踐中往往會參考國發(fā)[1996] 35號文件中的“其他行業(yè)”，將綜合開發(fā)項目的資本金確定為20%。
然而從實際情況來看，綜合開發(fā)項目由于其建設內容復雜性、建設時序的不確定性以及巨大的投資額度，往往會通過分期滾動開發(fā)的方式進行實施，如果簡單粗暴地按照項目總投資額的一定比例確定項目資本金，往往會造成冗余資金的浪費和高額的資金成本占用，從提高社會資本投資效益和投資積極性角度考慮，建議應當適當控制綜合開發(fā)項目的投資規(guī)模，確有必要的可考慮分期實施，一方面合理控制社會資本的投資風險和政府的財政支出責任風險，另一方面也利于控制建設時序，確保項目區(qū)域的可持續(xù)性開發(fā)。
三、區(qū)域性綜合開發(fā)項目的主流模式
目前，國內的園區(qū)開發(fā)模式主要分為重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)兩大類。
（一）、重資產(chǎn)類開發(fā)模式
1、完全地方政府掌控模式
管委會直屬管理運營。例：國內大多數(shù)經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。
2、國有平臺公司運作模式
政企分開，國有平臺公司運作，相對市場化。例：新加坡裕廊模式下的蘇州工業(yè)園。
3、政企合一開發(fā)模式
開發(fā)公司和管委會兩塊人馬一套牌子，屬于在市場早期比較常見的模式，目前基本已政企分開或政企合作。例：早期的寧波大榭。
4、產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)模式
A 政府與B 產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商在規(guī)定的年限內，就C 產(chǎn)業(yè)新城(一般為十幾平方公里甚至幾十平方公里)的開發(fā)達成合作協(xié)議，一般采用PPP 模式。例：華夏幸�；鶚I(yè)。
5、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式
以整體開發(fā)或訂制式開發(fā)的形式建設產(chǎn)業(yè)物業(yè)產(chǎn)品，然后以租賃、轉讓或合資等方式進行項目經(jīng)營和管理，獲取開發(fā)利潤。例：聯(lián)東U 谷，天安數(shù)碼城。
6、主體企業(yè)引導模式
業(yè)內龍頭企業(yè)或高校獲取土地后自建園區(qū)，并在自身入駐園區(qū)且占主導地位的情況下，借助其在產(chǎn)業(yè)中的強大號召力，以出售、出租等方式吸引同類企業(yè)的集聚。例：海爾、中興自建的產(chǎn)業(yè)園。
（二）、輕資產(chǎn)類開發(fā)模式
1、運營品牌輸出模式
售賣乃至分拆“運營能力”，成為不少產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商輕資產(chǎn)路徑的共同選擇。這一模式有諸多優(yōu)點，可以較小資金和較低風險實現(xiàn)園區(qū)規(guī)模化布局；快速新增可協(xié)同園區(qū)，實現(xiàn)外溢資源的變現(xiàn)；為重資產(chǎn)項目進入新的城市探路；培育新的營收增長點，甚至分拆成為富有故事性的獨立業(yè)務，但這種模式需要在業(yè)界已經(jīng)擁有非常成熟的運營經(jīng)驗。例：億達中國。
2、資產(chǎn)證券化模式
將項目形成資產(chǎn)包，當項目達到良性狀態(tài)，形成 reits 快速變現(xiàn)，這種運作以普洛斯為典型代表，也是外資工業(yè)地產(chǎn)的成熟做法，可以有效支撐輕資產(chǎn)模式;但無論是中國式 reits，還是搭建境外架構，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) reits 還面臨著自身的行業(yè)難題，比如收益穩(wěn)定可靠的優(yōu)質資產(chǎn)稀少、產(chǎn)業(yè)用地年限較短并有進一步縮短的可能等，都限制了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)借用 reits 推行輕資產(chǎn)的可能性。例，普洛斯。
3、搭建產(chǎn)業(yè)服務平臺模式
從產(chǎn)業(yè)的角度出發(fā)，以產(chǎn)業(yè)為核心聚焦產(chǎn)業(yè)黏性的價值，為產(chǎn)業(yè)提供相應的配套和服務，增加服務端的比重，以增值服務為核心盈利點；但是“ 賣服務”的基礎依仗前期的夯實招商。只有足夠的入駐率，才得以形成“賣服務” 的用戶基礎。光憑借“賣服務”這單一來源顯然難以支撐整個公司。例：富春硅谷。
4、投資孵化模式
“房東變股東”，將園區(qū)和園區(qū)企業(yè)進行利益捆綁，與園區(qū)企業(yè)共同成長，通過股權分紅等獲得收益 ;但是產(chǎn)業(yè)投資與孵化投資回報周期長，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)的專業(yè)性、對政府資源金融資源的整合能力要求非常高，實際上非常難以復制。例：張江高科。
此外，在金融工具不足、資金需求量巨大的情況下，合作開發(fā)成為一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營商的現(xiàn)實選擇，如產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商+住宅開發(fā)區(qū)商;產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商+產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商; 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商+實業(yè)企業(yè)等。例：啟迪和協(xié)信聯(lián)手成立啟迪協(xié)信;萬科和天安數(shù) 碼合作成開發(fā)物流園。
目前，產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)進入存量運營時代，越來越多的園區(qū)運營商紛紛從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉移，解決園區(qū)企業(yè)在重資產(chǎn)拓展過程的風險，但是產(chǎn)業(yè)園區(qū)是個復雜的系統(tǒng)，不具備足夠體量的土地儲備和可供出租出售的物業(yè)，是沒有話語權和主導權的，筆者認為，純輕資產(chǎn)運營是較難復制的，應該輕重結合。
無論是哪種模式，都是企業(yè)根據(jù)自身情況做出的理性、甚至階段性的選擇，只靠租售收入不一定低端，資產(chǎn)證券化也不一定高端，這些模式無高下優(yōu)劣之分，適合自己的就是最好的。
四、三種開發(fā)類型的區(qū)別與流程
1、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)。三者既有區(qū)別又有聯(lián)系。
五、片區(qū)開發(fā)的十種融資方式
1、PPP融資模式
在片區(qū)開發(fā)的開發(fā)過程中，政府與選定的社會資本簽署PPP合作協(xié)議，按出資比例組建SPV（特殊目的公司），并制定《公司章程》，政府指定實施機構授予SPV特許經(jīng)營權，SPV負責提供片區(qū)開發(fā)建設運營一體化服務方案。
PPP合作模式具有強融資屬性，金融機構與社會資本在PPP項目的合同約定范圍內，參與PPP的投資運作，最終通過股權轉讓的方式，在片區(qū)開發(fā)建成后，退出股權實現(xiàn)收益。社會資本與金融機構參與PPP項目的方式也可以是直接對PPP項目提供資金，最后獲得資金的收益。
2、產(chǎn)業(yè)基金及母基金模式
片區(qū)開發(fā)在導入產(chǎn)業(yè)時，往往需要產(chǎn)業(yè)基金做支撐，這種模式根據(jù)融資結構的主導地位分三種類型：
第一種是政府主導，一般由政府（通常是財政部門）發(fā)起，政府委托政府出資平臺與銀行、保險等金融機構以及其他出資人共同出資，合作成立產(chǎn)業(yè)基金的母基金，政府作為劣后級出資人，承擔主要風險，金融機構與其他出資人作為優(yōu)先級出資人，杠桿比例一般是1:4，片區(qū)開發(fā)具體項目需金融機構審核，還要經(jīng)過政府的審批，基金的管理人可以由基金公司（公司制）或PPP基金合伙企業(yè)（有限合伙制）自任，也可另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)。這種模式下政府對金融機構有穩(wěn)定的擔保。
第二種是金融機構主導，由金融機構聯(lián)合地方國企成立基金專注于投資特色小鎮(zhèn)。一般由金融機構做LP，做優(yōu)先級，地方國企做LP的次級，金融機構委派指定的股權投資基金作GP，也就是基金管理公司。
第三種是由社會企業(yè)主導的PPP產(chǎn)業(yè)基金。由企業(yè)作為重要發(fā)起人，多數(shù)是大型實業(yè)類企業(yè)主導，這類模式中基金出資方往往沒有政府，資信度和風險企業(yè)承擔都在企業(yè)身上，但是企業(yè)投資項目仍然是政企合作的PPP項目，政府授予企業(yè)特許經(jīng)營權，企業(yè)的運營靈活性大。
3、股權投資基金模式
參與片區(qū)開發(fā)建設的企業(yè)除了上市公司外，還有處于種子期、初創(chuàng)期、發(fā)展期、擴展期的企業(yè)，對應的股權投資基金基本可分為天使基金、創(chuàng)業(yè)投資基金、并購基金、夾層資本等。
除天使和創(chuàng)投之外，并購基金和夾層資本也是很重要的參與者。并購基金是專注于對目標企業(yè)進行并購的基金，其投資手法是，通過收購目標企業(yè)股權，獲得對目標企業(yè)的控制權，然后對其進行一定的重組改造，持有一定時期后再出售。夾層資本，是指在風險和回報方面，介于優(yōu)先債權投資（如債券和貸款）和股本投資之間的一種投資資本形式，通常提供形式非常靈活的較長期融資，并能根據(jù)特殊需求作出調整。而夾層融資的付款事宜也可以根據(jù)公司的現(xiàn)金流狀況確定。
4、股權和產(chǎn)品眾籌模式
片區(qū)開發(fā)運營階段的創(chuàng)新項目可以用眾籌模式獲得一定的融資，眾籌的標的既可以是股份，也可以是產(chǎn)品或服務，比如特色小鎮(zhèn)三日游。眾籌具有低門檻、多樣性、依靠大眾力量、注重創(chuàng)意的特征，是一種向群眾募資，以支持發(fā)起的個人或組織的行為。股權眾籌是指公司出讓一定比例的股份，平分成很多份，面向普通投資者，投資者通過出資認購入股公司，獲得未來收益。
5、收益信托模式
片區(qū)開發(fā)項目公司委托信托公司向社會發(fā)行信托計劃，募集信托資金，然后統(tǒng)一投資于特定的項目，以項目的運營收益、政府補貼、收費等形成委托人收益。金融機構由于對項目提供資金而獲得資金收益。
6、發(fā)行債券模式
片區(qū)開發(fā)項目公司在滿足發(fā)行條件的前提下，可以在交易商協(xié)會注冊后發(fā)行項目收益票據(jù)，可以在銀行間交易市場發(fā)行永（可）續(xù)票據(jù)、中期票據(jù)、短期融資債券等債券融資，也可以經(jīng)國家發(fā)改委核準發(fā)行企業(yè)債和項目收益?zhèn)�，還可以在證券交易所公開或非公開發(fā)行公司債。
7、貸款模式
利用已有資產(chǎn)進行抵押貸款是最常見的融資模式，但項目公司可以努力使得所運營項目成為納入政府采購目錄的項目，則可能獲得政府采購融資模式獲得項目貸款，而延長貸款期限及可分期、分段還款，則是對現(xiàn)金流穩(wěn)定的項目有明顯利好，如果進入貸款審批“綠色通道”，也能夠提升獲得貸款的速度。國家的專項基金是國家發(fā)改委通過國開行，農(nóng)發(fā)行，向郵儲銀行定向發(fā)行的長期債券，特色小鎮(zhèn)專項建設基金是一種長期的貼息貸款，也將成為優(yōu)秀的特色小鎮(zhèn)的融資渠道。
8、融資租賃模式
融資租賃是指實質上轉移與資產(chǎn)所有權有關的全部或絕大部風險和報酬的租賃，有三種主要方式：1.直接融資租賃，可以大幅度緩解片區(qū)開發(fā)建設期的資金壓力；2.設備融資租賃，可以解決購置高成本大型設備的融資難題；3.售后回租，即購買“有可預見的穩(wěn)定收益的設施資產(chǎn)”并回租，這樣可以盤活存量資產(chǎn)，改善企業(yè)財務狀況。
9、資產(chǎn)證券化
資產(chǎn)證券化是指以特定基礎資產(chǎn)或資產(chǎn)組合所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付支持，通過結構化方式進行信用增級，在此基礎上發(fā)行資產(chǎn)支持證券（ABS）的業(yè)務活動。片區(qū)開發(fā)建設涉及到大量的基礎設施、公用事業(yè)建設等，基于我國現(xiàn)行法律框架，資產(chǎn)證券化存在資產(chǎn)權屬問題，但在“基礎資產(chǎn)”權屬清晰的部分，可以嘗試使用這種金融創(chuàng)新工具，對片區(qū)開發(fā)融資模式也是一個有益的補充。
10、供應鏈融資模式
供應鏈融資是把供應鏈上的核心企業(yè)及其相關的上下游配套企業(yè)作為一個整體，根據(jù)供應鏈中企業(yè)的交易關系和行業(yè)特點制定基于貨權及現(xiàn)金流控制的整體金融解決方案的一種融資模式。
供應鏈融資解決了上下游企業(yè)融資難、擔保難的問題，而且通過打通上下游融資瓶頸，還可以降低供應鏈條融資成本，提高核心企業(yè)及配套企業(yè)的競爭力。
隨著投融資體制的改革，地方基建項目和片區(qū)建設任務的實施主體從政府過渡至城投平臺，通過金融機構進行融資成為開發(fā)資金來源主流，信用背書也逐漸從財政擔保過渡為土地要素，即以土地直接抵押或以土地出讓收益為還款來源。此時的開發(fā)和投資，已經(jīng)開始著眼于綜合效益和地區(qū)形象的提升，開始要求基建投資與長期效益取得平衡。
隨著新一輪產(chǎn)業(yè)升級的浪潮和防范金融體系系統(tǒng)性風險的政策要求，無論是地方政府還是投資者，均著重強調投融資的可控性和區(qū)域的長線發(fā)展，將區(qū)域開發(fā)的重點后移至產(chǎn)業(yè)導入和運營服務，力求引入有競爭力的高新技術產(chǎn)業(yè)或具有高附加值的第三產(chǎn)業(yè)，在可持續(xù)發(fā)展的基礎上實現(xiàn)雙方共贏。
土地開發(fā)全過程分為三個階段：
一、 土地一級開發(fā)
土地一級開發(fā)指由政府或其授權委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O施建設，使該區(qū)域范圍內的土地達到一定的建設條件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成為“熟地”，再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。
一級開發(fā)工作流程三階段
土地一級階段包括“前期手續(xù)階段”、“組織實施階段”和“土地入市階段”。
一級開發(fā)項目模式
一級開發(fā)項目模式具體可細分為八大類：舊城改造項目、城中村改造項目、舊廠房改造項目國有土地收購儲備項目、土地一級開發(fā)項目、中心城區(qū)棚改項目、一次性招標棚改項目、土地開發(fā)棚改項目。雖然項目模式名稱存在差異，但實際中有些模式只是由于歷史原因導致項目模式發(fā)生變化，項目性質并未改變。
二、 土地二級開發(fā)
土地二級開發(fā)的典型就是房地產(chǎn)開發(fā)，即土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設，將新建成的房地產(chǎn)進行出售和出租的市場。一般指商品房首次進入流通領域進行交易而形成的市場。下文主要以房地產(chǎn)開發(fā)為例來為大家講解土地二級開發(fā)的流程，希望對大家有所幫助！
從開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為五個階段，即可行性研究和項目決策階段、建設前期準備階段、建設階段、銷售階段和交付使用階段。
01
項目決策階段
房地產(chǎn)項目可行性研究階段
房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)董事會批準初步立項后，轉由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進行可行性研究。
1、可行性研究的內容
可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。
可行性研究的主要內容有：(1)項目概況；(2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調查及動遷安置；(3)市場分析和建設規(guī)模的確定；(4)規(guī)劃設計影響和環(huán)境保護;(5)資源供給及資本運作方案；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護；(7)項目開發(fā)模式、組織機構、崗位需求、管理費用的研究；(8)開發(fā)建設節(jié)點計劃；(9)項目經(jīng)濟及社會效益分析；(10)結論及建議。
2、可行性研究小組成員知識組成：經(jīng)濟師、市場分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財會師及律師。
3、可行性研究的工作階段
1）投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。
2）初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。
3）詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發(fā)建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。
4）項目的評估和決策。
4、可行性研究步驟
可行性研究按5個步驟進行：(1)項目公司接受委托或集團公司董事會立項；(2)調查研究；(3)方案選擇與優(yōu)化；(4)財務評價和經(jīng)濟評價；(5)編制可行性研究報告。
5、集團公司董事會通過，批準正式立項，項目進入前期開發(fā)階段。
02
前期準備階段
1、 獲取土地使用權。
開發(fā)商獲取土地使用權的主要方式
1）通過行政劃撥方式取得；
2）舊城改造取得中標地塊國有土地使用權；
3）轉讓取得；
4）出讓方式取得（招標、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）；
5）聯(lián)合開發(fā)并報有關主管部門立項、審批后取得；
6）通過司法裁決取得；
7）通過兼并、收購等股權重組方式取得。
2、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》。
拆遷的主要內容包括：(1)房屋拆建，如危舊房改造；(2)城市功能、用地布局和空間結構的調整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務設施等公共建筑的建設和改造；(3)環(huán)境治理，如擴展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設項目進行的，是城市建設的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環(huán)節(jié)，處于建設項目的前期工作階段。
3、申辦拆遷許可證應提交以下申報資料：
1）填寫《城市房屋拆遷申請表》一式五份；
2）建設項目批準文件；
3）建設用地規(guī)劃許可證；
4）國有土地使用權批準文件（建設用地批準書或劃撥決定書）
5）拆遷代辦單位和評估機構資料。
6）拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線范圍內房屋面積、戶數(shù)、性質、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權清晰的安置用房證明；拆遷補償資金來源及預算資金額度。）
03
規(guī)劃設計
1、申辦項目選址定點，取得《建設項目選址意見書》和《建設用地規(guī)劃許可證》，取得《建設項目選址意見書》的附件：規(guī)劃設計（土地使用）條件
1）建設項目選址申請
2）委托設計單位設計，送審設計方案。
2、持規(guī)劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請建筑方案報建，取得建筑核位紅線圖和施工圖。建筑方案報建分兩階段。
1）規(guī)劃方案審批階段，取得《規(guī)劃建筑方案批準意見書》。
2）施工圖核準階段，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份。
3、 申辦建設工程紅線定位與驗線，取得建筑核位紅線圖。
4、申辦《建設工程規(guī)劃許可通知書》，辦理完畢后憑此通知書到建管部門辦理《施工許可證》。建設工程施工至正負零時，持通知書等相關資料申辦《建設工程規(guī)劃許可證》。持建筑紅線圖到市城管局固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費。
5、建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續(xù)，確定勘察、設計、監(jiān)理、施工隊伍。
6、申辦《施工許可證》
04
項目銷售階段
1、申辦《銷售許可證》
商品房預售實行許可證制度。商品房預售許可證一年一換。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。
2、商品房銷售及按揭辦理
（1）銷售前期準備工作（可委托銷售代理公司進行）
（2）銷售合同的簽訂。
（3）按揭辦理。
05
交付使用階段
1、申請竣工驗收，取得《建筑工程竣工驗收備案證》。屬成片開發(fā)小區(qū)的，還應申請綜合驗收。
2、申辦建設工程規(guī)劃驗收
建設工程竣工驗收后3個月內，建設單位應向原批準的城市規(guī)劃行政主管部門申報建設工程規(guī)劃驗收。
3、進行權屬登記，取得《商品房權屬證明書》。
4、物業(yè)移交
開發(fā)建設單位應當與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)管理服務合同,該合同至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)管理服務合同生效時終止。
三、土地三級開發(fā)
三級開發(fā)一般是指運營，比如產(chǎn)業(yè)運營、商業(yè)運營等
1. 以純地產(chǎn)開發(fā)為主的模式：聯(lián)東U谷
聯(lián)東集團創(chuàng)立于1991年，以“聯(lián)東U谷”為核心品牌，專注園區(qū)產(chǎn)業(yè)運營、服務中小制造企業(yè)，已在全國 40 多個城市投資運營產(chǎn)業(yè)園區(qū)超過210個，引進制造業(yè)企業(yè)和科技型企業(yè)超過11000家。
聯(lián)東U谷以產(chǎn)業(yè)綜合體和總部基地為主，涵蓋獨棟辦公、研發(fā)中試、標準廠房等產(chǎn)品形態(tài)。這些物業(yè)產(chǎn)品小而精，更多為中小企業(yè)量身定制，具有較高的實用性。
主要盈利模式：物業(yè)租售(物業(yè)以獨棟辦公為主)+增值服務(設有專業(yè)化的服務平臺以提供增值服務和配套服務)，其中以物業(yè)租售收益為主，如圖3所示，物業(yè)租售收益可達65%。此外，物業(yè)租售模式，一般是"6+2+2"(60%出售、20%出租、20%合作經(jīng)營)標準或"4+3+3"(40%出售、30%出租、30%合作經(jīng)營)標準。
2. 以產(chǎn)業(yè)平臺為特色的模式：華夏幸福
華夏幸福，中國領先的產(chǎn)業(yè)新城運營商，成立于 1998 年，早期致力于河北省內的城市住宅開發(fā)，自2002 年開始運營固安產(chǎn)業(yè)園區(qū)，隨后逐漸向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商轉型。目前該公司運營產(chǎn)業(yè)新城已布局于長三角、珠三角、中原城市群、成渝城市群及長江中游城市群等區(qū)域。2018年，華夏幸福銷售收入1627.6億元。資產(chǎn)規(guī)模已達4097億元。
在產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)與運營中，華夏幸福充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)平臺的優(yōu)勢，整合各方產(chǎn)業(yè)資源，對接地方政府，除了一二級開發(fā)外，更為政府提供以產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、服務與導入方面的服務。通過一系列的操作，從前期開發(fā)及后續(xù)運營的方面受益均等獲得，成功把短期的一次性房地產(chǎn)開發(fā)轉變成長期且可持續(xù)的園區(qū)運營。
主要盈利模式：一是通過墊付園區(qū)前期開發(fā)、基礎設施建設費，獲得政府10%～15%的利息收入;二是園區(qū)招商引資返還收入，即園區(qū)新增固定資產(chǎn)投資額或新增財政收入的45%;三是園區(qū)配套地產(chǎn)開發(fā)收入;四是園區(qū)土地升值收益。
3. 以產(chǎn)業(yè)投資為特色的模式：張江高科
張江高科技園區(qū)，被譽為中國硅谷，成立于1992年7月，位于上海浦東新區(qū)中南部，是國家級高新技術園區(qū)，與陸家嘴、金橋和外高橋開發(fā)區(qū)同為上海浦東新區(qū)四個重點開發(fā)區(qū)域。受限于土地情況，2014年張江高科實行對外輕資產(chǎn)輸出，提出以“科技投行”作為戰(zhàn)略發(fā)展方向，著力打造新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)營運商、面向未來高科技產(chǎn)業(yè)整合商和科技金融集成服務商的“新三商”戰(zhàn)略。2018年張江高科營業(yè)收入11.5億元，其中投資收入貢獻接近40%，利潤貢獻超過50%，強化了投資在營收和利潤貢獻中的重要地位。
張江高科大力推動產(chǎn)業(yè)投資，重點實現(xiàn)天使、VC、PE到產(chǎn)業(yè)并購的全投資鏈布局：針對不同企業(yè)在不同時期的融資需求，公司以直接投資、參股基金投資、管理基金投資等多種方式精準投資，并通過與武岳峰基金、金浦基金、經(jīng)緯資本、源星資本等合作，實施從天使、VC、PE到產(chǎn)業(yè)并購的全投資鏈布局。通過“投資一批、股改一批、上市一批、退出一批、儲備一批”，形成了產(chǎn)業(yè)投資的良性滾動循環(huán)。
4. 以專業(yè)服務為特色的模式：億達中國
億達中國自1998年開始，深耕大連、武漢，重點布局京津冀、長三角、大灣區(qū)、中西部及其他經(jīng)濟活躍區(qū)，先后開發(fā)和運營了大連軟件園、大連生態(tài)科技創(chuàng)新城、武漢軟件新城、北京中關村壹號等40余個商務園項目;2014年6月27日在香港聯(lián)交所主板上市。
億達中國已從初級階段租售服務到行政服務的階段，再從BOT模式的定制階段到全產(chǎn)業(yè)鏈的整合服務，直至今天的"保姆模式"服務，其成功將園區(qū)開發(fā)和運營職能剝離，進而更專注以招商運營、物業(yè)管理、增值服務等輕資產(chǎn)運營的專業(yè)服務模式。如：億達中國在大連軟件園打造時更重點打造技術服務方面的功能。
5. 以金融退出機制為特色的模式：金地商置
金地商置成立于2013年，香港上市公司(535.HK)，金地集團成員企業(yè)，是一家集地產(chǎn)綜合開發(fā)和資產(chǎn)管理平臺為一體，專業(yè)從事商業(yè)中心綜合體、產(chǎn)業(yè)園鎮(zhèn)、精品住宅、長租公寓、星級酒店等多元物業(yè)的開發(fā)銷售、投資管理和服務運營的開發(fā)商。
值得一提的是，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域，金地商置完成了我國第一單文創(chuàng)園區(qū)ABS——上海8號橋項目ABS，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)證券化，這也為國內其他產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商在盈利模式上提供另一條成功的道路。
上海8號橋項目由啟客運營十余年，商區(qū)成熟且租金來源穩(wěn)定，租金年均增長超過7%，在2016年10月被金地商置收購。金地商置運營一年多的時間后，聯(lián)合嘉實資本和穩(wěn)盛投資，以8號橋項目未來租金收入作為支持，于2017年11月在金融市場發(fā)行了ABS產(chǎn)品，發(fā)行量為4.2億元，提前變現(xiàn)了未來3.5年的租金收入，成功通過金融手段等一系列操作實現(xiàn)資金的快速回籠。
